حق شفعه چیست و چه شرایطی دارد؟

حق شفعه حسن بیگدلی

خیلی از واژه‌های حقوقی شاید برای اکثر افراد جامعه، آشنا نباشند و در واقع تا به حال شاید خیلی از این واژه ها را نشنیده باشند و حتی شاید از وجود چنین حقوقی حتی باخبر هم نباشند، که یکی از این واژه ها و اصطلاح ها، حق شفعه است که اکثر افراد جامعه با معنا و مفهوم این واژه و اصطلاح نا آشنا و غریب هستند ولی موسسه حقوقی حسن بیگدلی در این مقاله سعی دارد که ابعاد مختلف موضوع را بررسی کند و به تفسیر این اصطلاح پرکاربرد حقوقی بپردازد.

حق شفعه چیست؟

در ماده 808 قانون مدنی، حق شفعه همان حق تقدم خرید برای شریک دوم است. عبارتی که در  این ماده قانونی به‌کار رفته است.

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، سهم خود را به قصد بیع یا  همان خرید و فروش به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد، قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و سهم مبیعه (یا همان موضوع مورد معامله) را تملک (صاحب شود) کند.

شفعه حسن بیگدلی

مال منقول و غیر منقول چیست؟

شاید این واژه را، یعنی مال منقول و غیر منقول را در خیلی از اوقات شنیده باشیم و در اینجا هم مختصر بیان میکنیم که منظور از مال منقول آن است که بتوان آن را از مکانی به مکان دیگر جابجا و انتقال داد، مانند میز و دوچرخه و ماشین. و در نقطه مقابل اموال منقول، اموال غیرمنقول قرار دارند که منظور از آن این است که ما نتوانیم آن را از مکانی به مکان دیگر جابجا و انتقال بدهیم یا اینکه اگر انتقال بدهیم آنها را باعث خرابی بنا و ساخته می شوند؛ مانند ساختمان یا زمین و یا آیینه ایی که به نمایی چسبیده است که اگر از نما جدا بشود باعث خرابی نما خواهد شد….

شرایط وجود حق شفعه چیست؟

تا اینجا با مفهوم حق شفعه تا حدودی آشنا شدیم و مختصراً این حق را شناختیم ولی در اینجا باید بیان کنیم که برای حق شفعه شرایطی نیاز است که باید حتماً در شراکت افراد موجود باشد تا شریک دیگر بر دیگر خریداران اولویت داشته باشد و اگر معامله ایی توسط شریک با شخص دیگری صورت گرفته باشد، شریک دوم بتواند خریدار جدید را با پرداخت پولش از ملک خارج بکند. کا این شرایط به قرار زیر است:

باید شراکت افراد در مال غیر منقول باشد:

در بالا درباره مال منقول و غیر منقول توضیح دادیم و حق غیرمنقول نسبت به شراکت در اموال غیر منقول جریان دارد. مانند حق شراکت در زمین زراعتی یا ساختمان.

دو شخص در یک مال غیرمنقول شریک باشند:

که اگر بیش از دو نفر باشند یعنی اگر به فرض مثال سه نفر در ملکی شریک باشند، در این موارد حق شفعه برای هیچ یک از شرکا حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

باید یکی از دو شریک سهم خود را فروخته باشد:

یعنی اگر یکی از شرکا سهم خود را اجاره یا رهن داده باشد، در این موارد چیزی به نام حق شفعه وجود نخواهد داشت و شریک دیگر نمی تواند مزاحمتی برای مستاجر ایجاد کند و نکته و شرط آخری که باید ذکر شود این است که این حق شفعه فوری است، یعنی شریک به محض آگاهی از فروش سهم شریک خود، باید اعلام بکند که می‌خواهد از خریدار جدید مال را بخرد یا نه و اگر تریدی در این باره داشته باشد و همین تاخیر باعث این شود که زمان بگذرد، در این موارد دیگر شریک حق شفعه نخواهد داشت و حق شفعه او از بین خواهد رفت.

اخذ به شفعه چیست؟

اخذ کلمه ایی عربی است و به معنی گرفتن است و منظور از اخذ به شفعه این است که یکی از مالکین و شرکا سهم دیگری را با وجود شفعه می گیرد و آن را اخذ می کند. که البته این گرفتن در برخی موارد به راحتی امکان پذیر نیست و به راه و روش قضایی و قانونی پیگیری می شود که پیچیدگی بسیاری را شامل می شود. مثلاً فرض کنیم حسن و حسین با یکدیگر ملک دو طبقه ایی را می خرند و هرکدام صاحب ۳ دانگ از ملک هستند. و حسین بدون اینکه حسن بداند سهم خود را به علی می فروشد و حسن بعداً می فهمد که حسین ملک را فروخته است و در اینجا همانطور که در بالا بیان کردیم، حقی دارد به نام حق شفعه و می تواند مقدار پولی را که علی برای خرید ۳ دانگ داده است را به علی بپردازد و این سهام را خودش بخرد و در واقع ۳ دانگ دیگر از ملک را اخذ بکند و صاحب ملک بشود، که البته در اینجا علی هیچ گونه اختیاری نخواهد داشت که سهم خود را بفروشد یا نفروشد به حسن، و حسن است که اگر مایل باشد می تواند اجازه دهد که علی شریک جدید او باشد یا اینکه پول آن را بدهد و سهم او را هم بخرد. در برخی از موارد و پرونده ها اختلافات زیادی در این باره دیده می شود که خریدار جدید چون با این حق آشنا نیست، سهم خود را به شریک دیگر نمی دهد و همین باعث اختلافات شدیدی و تشکیل پرونده های زیادی در دادگاه ها گردیده است.

شما می توانید برای خواندن مطالب بیشتر در مورد ارکان حق شفعه چیست، حق شفعه در مزاید و… از   موسسه حقوقی حسن بیگدلی، وکیل پایه یک دادگستری، دیدن کنید.

Tags: , , ,

Related Posts

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
You need to agree with the terms to proceed

فهرست