تفاوت تصرف عدوانی خلع ید و دعوای تخلیه وکیل خوب تهران

تصرف عدوانی حسن بیگدلی

تصرف عدوانی ، خلع ید و دعوای تخلیه از موارد حقوقی بسیار رایج در جامعه هستند که موسسه حقوقی بیگدلی وکیل خوب تهران در این مطلب به تشریح تفاوت های آن پرداخته است.

انواع تصرف‌عدوانی

دعوای تصرف شامل تصرف عدوانی حقوقی و کیفری ممانعت از حق و مزاحمت دعاوی خلع ید و دعاوی تخلیه است.

در این مطلب به صورت ساده و روان می خواهیم اختلافات و شباهت‌های هر یک از دعاوی تصرف که مربوط به املاک غیر منقول است را بررسی کنیم و به یک نتیجه کلی در مورد اختلافات و تفاوت‌های هر یک از این دعاوی برسیم

علت اصلی نگارش مقاله آن است که بارها دیده می‌شود که در محاکم در رابطه با تصرفات اموال غیر منقول شکایات یا دعاوی مطرح می شود که شخص شاکی یا شخص خواهان هزینه های زیادی شامل هزینه دادرسی ،حق الوکاله وکیل ،هزینه و دستمزد کارشناسی پرداخت می‌کند و ماه‌ها و یا گاها سال‌ها برای آنکه به نتیجه مطلوبی در رابطه با شکایت خودش برسد وقت و زمان خود را در رفت و آمد به دادگاه ها و مراجع قضایی تلف می‌کند ولی در انتها ما می‌بینیم که نتیجه‌ای که خواهان از طرح شکایت خود داشت به دست نمی آید و آن شخص به صورت ناراضی از دستگاه قضایی خداحافظی می‌کند و یا آن که متاسفانه گاها مشاهده میکنیم فرد ناراضی میگوید به حق اورسیدگی نشده سیستم قضایی به حق و عدالت اجرا نشده و حتی در مورد ی از قضات دادگاه ها بد گویی می شود ولی نکته اساسی این است که چنین اشخاصی که دعای تصرف را مطرح کرده‌اند از این نکته غافل بوده است  که از نقطه نظر قانونی هر یک از این دعاوی دارای اختلافات و تفاوت‌های بسیاری است و مقصر اصلی این شخص خواهان و شاکی بوده است که بدون توجه به اینکه بداند کدام شکایت یا کدام دادخواست حقوقی را در رابطه با تصرف ملک غیر منقول مطرح کند به صورت عجولانه و بدون تحقیق اقدام به طرح شکایت کرده که نهایت دادگاه ها با بررسی اسناد و مدارک و تحقیقات محلی معاینه محلی و یا حتی با کسب نظر کارشناس به این نتیجه رسیده‌اند که شکایت یا دادخواست حقوقی مطرح شده در مورد تصرف املاک درست و قانونی نبوده در نتیجه بر اساس قانون شکایت شاکی را رد کردند و حکم برائت متهم یا متصرف را صادر کرده‌اند و یا در دعاوی حقوقی نهایتا حکم بی حقی صادر کرده اند بنابراین بسیار لازم و ضروری است که قبل از آنکه بخواهیم دعوا راجع به تصرف عدوانی املاک مطرح کنیم به تفاوت ها و اختلافات هر یک از این دعاوی بپردازید چون تا زمانی که به این مهم دست پیدا نکردیم شکایت و دادخواست ما با خطر رد شدن و یا صدور حکم برائت مواجه خواهد بود

هنر یک مشاور خوب و یا یک وکیل خوب آن است که در ابتدای امر خودش به تفاوت و اختلافات هریک از این دعوای آگاه باشد و سپس بتواند با بیان ساده و شیوا این اختلافات و این تشابهات را به موکل یا مشاور گیرنده انتقال دهد چرا که گاهی دیده شده است که حتی در پرونده‌هایی که وکیل به وکالت از موکل طرح شکایت یا طرح دادخواست داده این نکات رعایت نشده و طرح و دادخواستی که داده رد گردیده است در این مقاله به چند نکته در این خصوص اشاره می شود و امید است که مطالعه موارد گفته شده برای خواننده عزیزمفید و سودمند واقع شود

 نکته اول رضایت یا عدم رضایت مالک یا متصرف سابق

باید توجه داشت که در تصرف عدوانی ممانعت از حق و خلع ید شاکی یا خواهان مدعی است که ملک او بدون رضایت وی توسط متهم یا خوانده مورد تصرف واقع شده و خواهان با تقدیم دادخواست به شاکی با تقدیم شکایت از دادگاه درخواست می‌کنند که به شکایت رسیدگی شده و در نهایت متصرف که می‌تواند خوانده یا متهم باشد توسط حکم دادگاه از ملک ی رفع  تصرف کرده و آنرا به خواهان یا شاکی مسترد نماید ولی در دعوای خلع ید چنین ادعایی از طرف دادگاه قابل پذیرش نیست زیرا دعوای تخلیه فقط مربوط به املاکی هست که توسط مالک یا نماینده مالک به شخصی اجاره داده می‌شود و در آن قرارداد اجاره تنظیم می شود و حال موجر یا مالک مدعی می‌گردد که قرارداد اجاره مدتش تمام شده است یا بنا به دلایل قانونی یا قراردادی فسخ گردیده در نتیجه از دادگاه درخواست می کند که مستاجر را از ملک مورد اجاره اصطلاحاً بیرون انداخته و ملک را تخلیه کند بنابراین در تخلیه مالک یا موجر در ابتدای امر بنا به قرارداد اجاره رضایت به تصرف داشته و حال عدم رضایت خود را بنا به اینکه مدت قرارداد به اتمام رسیده یا قرارداد از نظر قانونی و قراردادی فسخ شده است اراده خود را به تخلیه ملک توسط دادگاه اعلام می‌کند ولی در دعاوی خلع ید یا دعوای تصرف عدوانی چ از نظر  کیفری یا حقوقی چنین قراردادی وجود ندارد و شاکی یا خواهان مدعی است که ملک وی بدون اجازه و بدون رضایت او از تصرف خارج شده و یا اینکه هرچند در اول کار در دعوای خع ید شاکی یا خواهان به عنوان مالک رضایت داشته است ولی پس از اینکه به متصرف اعلام شده است که از ملک رفع تصرف کند متصرف ملک به حرف او گوش نکرده و همچنان در ملک متصرف است در نتیجه بحث رضایت اینجا منتفی بوده و این فرق اساسی بین دعوای تصرف عدوانی و خلع ید با دعوای تخلیه می باشد.

یک وکیل خوب و یک مشاور آگاه باید حتماً به این نکته اساسی توجه کند که آیا متصرف قراردادی اعم از قرارداد جاره و یا هر توافق دیگری با مالک و یا شاکی دارد یا نه.

چنانچه بر اساس قانون تصرفات متصرف به نوعی در قالب عقد اجاره یا قراردادهای دیگری باشد در این حالت بحث تصرف عدوانی یا خلع ید به نتیجه نخواهد رسید و بی شک می باید دعوای تخلیه عین مستاجره درخواست گردد.

 تفاوتی دیگری  که دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی  دارد آن است  دعوای تخلیه اساسا دعوای حقوقی محسوب می‌شود و نمی‌توان مستاجر را به علت عدم تخلیه عین مستاجره در ابتدای امر مورد خطاب شکایت کیفری قرار داد و علیه او شکایت کیفری مطرح کرد که اگر چنین اتفاقی بیفتد دادگاه حکم برائت یا قرار منع تعقیب صادر می کند و لذا باید به این نکته توجه داشت که در دعوای تخلیه حتما از طریق تنظیم دادخواست حقوقی و ارجاع به محاکم حقوقی یا شورای حل اختلاف  بسنده نمود.

 سومین فرقی که فیمابین دعوای خلع ید و تصرف عدوانی وجود دارد آن است که دعوای خلع ید نیز همانند دعوای تخلیه یک دعوای حقوقی است ونمیتوان دعوای کیفری مطرح کرد مگرآنکه قائل باشیم که با ارسال اظهارنامه مشخص تصرف  از تصرفات خود دست نکشیده و همچنان به تصرفات خود ادامه دهد که در این حالت مالک می تواند با طرح شکایت تصرف عدوانی درخواست مجازات کیفری متصرف را بخواهد.

چهارمین تفاوتی که بین دعوای تصرف عدوانی و خلع ید وجود دارد آن است که در دعوای تصرف عدوانی به صورت حقوقی اساساً مالکیت خواهان ملاک عمل نیست.

تصرف عدوانی موسسه بیگدلی

زیرا به صورت حقوقی دادگاه وارد مالکیت خواهان نمیشود و خواهان بعنوان کسی که مدعی است که ملک از تصرف او خارج شده اثبات می کند قبل از آنکه ملک در تصرف خوانده قرار بگیرد در اختیار او بوده و خواهان در آن تصرف داشته و در حال حاضر خوانده به عنوان متصرف بدون اجازه ی خواهان ملک را از تصرف بدون اجازه خواهان یا مدعی تصرف می نماید.

سوال این است که خواهان به چه شکلی می تواند تصرفات خود را ثابت کند. این موضوع بستگی به پرونده ای که مطرح می‌شود و بستگی به ملکی که مورد تصرف قرار گرفته فرق میکند.

مثلا در املاک زراعی و کشاورزی ه خواها می تواند با استناد به اینکه در ملک مذکور اقدام نهال کاری کرده و یا در آن مثلا لوله کشی بارانی انجام داده شده در آن دیوارکشی کرده و یا هر موردی  که نشان می‌دهد که خواهان قبلاً در روی آن زمین کارکرده بدون آنکه بخواهیم ببینیم که خواهان آییا  مالک این ملک هست یا نه همین مقدار از اینکه بتواند تصرفات خود را ثابت کند دادگاه وارد بحث تصرفات خوانده می‌شود و اگر خوانده دلیل قانونی تصرفات خود را انکار کند طبق قوانین آیین دادرسی مدنی دادگاه او را محکوم به رفع تصرف می‌کند واین حکم قبل از قطعیت هم قابل اجراست علت آن است که قانونگذار از تصرف از حقوق متصرفین حمایت می‌کند و این اختیار را به اشخاص دیگر نمی دهد که بدون حکم قانون و بدون مجوز قانونی بخواهند املاک دیگران را از تصرف آنها خارج کنند و به لحاظ نظم اجتماعی دستور می‌دهد که هر کس نسبت به املاک ادعای حقیقی می‌کند و این در تصرف دیگری است باید از طریق دادگاه حقوق خود را ثابت کند و سپس با حکم دادگاه وارد تصرف گردد.

همین که شخصی بتواند ثابت کند در سابق ملک در تصرف او بوده و حالا بدون رضایت از تصرف وی خارج شده است دادگاه همین مقدار را ملاک عمل قرار داده و خوانده اگرنتواند مدارک محاکمه پسند مانند اجاره نامه یا قرارداد رهن ارائه دهد باید به حکم قانون از آن ملک رفع تصرف کند. ولی در دعوای خلع ید طبق قانون خواهان نمی تواند به صرف اینکه قبلاً در آن ملک تصرف داشته بخواهد خوانده را از آن ملک خلع ید کند.

بلکه باید سند مالکیت رسمی رائه دهد و به دادگاه عنوان کند که مالک رسمی این ملکی که مورد تصرف خوانده قرار گرفته خواهان است و خوانده بدون مجوز قانونی و بدون مدارک محکمه پسند ملک را از تصرف خوهان خارج کرده است و چنانچه خواهان مدرک و سند رسمی مالکیت ارائه نکند نمی تواند دعوای خلع ید را مطرح نماید.

یک وکیل خوب وآگاه باید به این نکته اساسی توجه کند و چنانچه خواهان و موکل درخواست  طرح دعوای خلع ید کند باید از او بخواهد سند رسمی ملک را ارائه دهد و چنانچه به این نکته ی مهم توجه نکند و دادخواستی بدون رعایت این مهم و این شرط مطرح شود. دادگاه چنین این دادخواست خلع یدی را رد خواهد کرد.

فرق بعدی که بین تصرف عدوانی بشکل حقوقی و کیفری وجود دارد آن است که در تصرف عدوانی حقوقی دادگاه به مالکیت خواهان یا مدعی توجه نمی‌کند و صرفاً به دنبال سابقه تصرف قبلی خواهان و تصرفات عدوانی خوانده توجه می‌کند ولی در تصرف عدوانی کیفری شاکی باید با ارائه مدارک و اسناد مالکیت خود را به دادگاه ثابت کند و دادگاه هم چنانچه متوجه شود متصرف هیچگونه مدرک مالکیت و قرارداد قانونی ندارد در این صورت حکم به رفع تصرف داده و برای متصرف مجازات قانونی را اعمال می‌کند. پس باید توجه داشت که در شکایت کیفری تصرف عدوانی شاکی حتماً باید بتواند مالکیت خود را حتی با اسناد عادی اثبات کند.

نکته ای  که در اینجا باید به آن توجه نمود این است که در دعوای خلع ید خواهان باید مالک رسمی ملک مورد تصرف باشد. یعنی سند ثبتی بنام خودداشته باشد. ولی در دعوای شکایت کیفری رفع تصرف عدوانی نیاز نیست شاکی حتما مالک رسمی ملک مورد تصرف باشد و صرفا با ارائه ی اسناد عادی مثل مبایعه نامه تصرف خود را در دادگاه کیفری ثابت کند  و شکایت خود را پیگیری نماید.

نکته ای که در این خصوص هم قابل عنوان است اینکه در همه دعاوی تصرف اعم از تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری دعوای خلع ید متصرف نمی‌تواند تصرفات قانونی خود را به اثبات برساند.

یعنی هر چند دادگاه احراز می‌کند که خوانده یا متهم در ملک تصرف دارد ولی خوانده دلیل قانونی مدرک قانونی سند نمیتواند ارائه بدهد تا نشان دهد که تصرفات وی قانونی است و در نتیجه محکومیت پیدا می‌کند. ولی اگر خوانده با دلایلی که بتواند تصرفات قانونی خود را به دادگاه اثبات کند در این حالت دادگاه شکایت خواهان را رد خواهد کرد. مسئله‌ای که وجود دارد این است که در دعوای خلع ید گاها دیده می‌شود که خوانده یعنی متصرف اعلام می‌کند که ملک را مثلاً از خواهان خریداری کرده است.

سند مالکیت در تصرف عدوانی

 ولی چون در دعوای خلع ید خواهان سند رسمی داردو طبق ماده ۲۴ قانون ثبت دادگاه‌ها مکلف هستند که مالک را کسی بشناسند که سند رسمی به نام او صادر شده است در نتیجه به دفاعیات خوانده که می‌گوید ملک را از خواهان خریداری کرده است توجه نمی کند.

مگر اینکه خوانده بخواهد بر اساس قوانین آیین دادرسی مدنی اقدام به طرح دادخواست متقابل کرده و از دادگاه درخواست کند که مالکیت او را اثبات کرده و حکم به محکومیت خواهان به عنوان فروشنده یا نماینده یا ورثه ی فروشنده سند رسمی را به نام اوتنظیم کند.

در این حالت دادگاه طبق قانون ادعای خوانده و مدارک خوانده را بررسی می‌کند و چنانچه احراز کند که با عقد بیع یا عقد انتقال مالکیتی صورت گرفته است در این حالت ضمن حکم واحد دعوای خلع ید را رد میکند و حکم محکومیت خواهان دعوای اصلی به عنوان مالک یا ورثه برای تنظیم سند رسمی به نام خوانده ی دعوای اصلی و خواهان دعوای متقابل صادر می‌کند.

بنابراین مواردی که گفته شد بخشی از تفاوت ها و تشابهات دعاوی تصرف عدوانی خلع ید و دعوای تخلیه بود و توصیه می شود که حتماً از خدمات حقوقی وکلای با تجربه و وکیل خوب در این زمینه استفاده بشود و از نظریات و مشاوره هایی که وکیل خوب به افراد در این زمینه ارائه می‌دهد نهایت بهره‌برداری صورت بگیرد.

چون اگر این نکات به ظاهر ساده مورد توجه قرار نگیرد همانطور که در ابتدای مقاله گفته شد احتمال دارد که خواهان یا شاکی بیهوده هزینه‌های زیادی را در این پروسه پرداخت کند و زمان و عمر خود را به‌صورت جبران‌ناپذیری صرف دعوا و یا شکایت غیر قانونی یا غیر صحیح بکند.

شما می توانید با مراجعه به وبسایت حقوقی بیگدلی وکیل خوب در تهران در مورد مهلت شکایت تصرف عدوانی، جرم تصرف عدوانی، حکم تصرف عدوانی، دادخواست تصرف عدوانی، نمونه رای تصرف عدوانی کیفری، احراز مالکیت در تصرف عدوانی و… اطلاعات به روز حقوقی را کسب کرده و با مشاوران موسسه حقوقی بیگدلی به صورت آنلاین در ارتباط باشید.

Tags: ,

Related Posts

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Fill out this field
Fill out this field
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
You need to agree with the terms to proceed

فهرست